La comptabilité d’une agence immobilière obéit à des obligations légales spécifiques qui ne s’appliquent pas aux autres secteurs de services. La loi Hoguet réglemente la perception des commissions, la loi Alur impose la ségrégation des fonds clients sur des comptes séquestres dédiés, et la TVA à 20% s’applique sur tous les honoraires. Une agence immobilière doit donc s’équiper d’un outil comptable qui maîtrise ces contraintes sectorielles.
Ce guide compare cinq logiciels de comptabilité pour agence immobilière, des solutions spécialisées aux outils généralistes adaptés aux structures sans gestion locative.
Les besoins spécifiques d’une agence immobilière en comptabilité
La comptabilité d’une agence immobilière présente plusieurs contraintes réglementaires et opérationnelles distinctives. La TVA est de 20% sur tous les honoraires.
La comptabilisation des honoraires d’agence. Les honoraires d’une agence immobilière — commissions sur transactions ou frais de gestion locative — constituent des prestations de service soumises à la TVA à 20%. La réalisation effective du service conditionne leur comptabilisation : pour une transaction, la date de signature de l’acte authentique chez le notaire ; pour la gestion locative, les modalités du mandat. Cette règle de rattachement prévient les litiges et les redressements.
La gestion des comptes séquestres (loi Alur). La loi Alur oblige les agences qui exercent la gestion locative à tenir un compte bancaire séquestre (ou compte de tiers) distinct de leur compte d’exploitation. Les loyers encaissés pour le compte des propriétaires, les dépôts de garantie des locataires, les provisions pour charges doivent transiter par ce compte sans jamais se mélanger à la trésorerie propre de l’agence. Le non-respect de cette comptabilité “mandant” expose l’agence à des sanctions disciplinaires et pénales.
La comptabilité mandant par propriétaire. En gestion locative, l’agence rend compte à chaque propriétaire de l’ensemble des flux qui le concernent : loyers encaissés, charges payées pour son compte, honoraires de gestion prélevés. Cette comptabilité par mandant se distingue de la comptabilité générale de l’agence et nécessite un logiciel spécialisé.
La structure mixte transaction/gestion. De nombreuses agences immobilières exercent simultanément deux activités : la transaction (achat/vente) et la gestion locative. Ces deux activités ont des modèles économiques différents — revenus ponctuels importants pour la transaction, revenus récurrents et faibles pour la gestion — et doivent être suivies séparément pour évaluer la rentabilité de chaque pôle.
Les meilleures solutions de comptabilité pour agence immobilière
Voici 5 logiciels adaptés aux agences immobilières, classés par profil d’usage.
| Logiciel | Points forts agence immobilière | Prix d’entrée | Idéal pour |
|---|---|---|---|
| Pennylane | Comptabilité générale, TVA, collab expert-comptable | 49 € HT/mois | Agence transaction, sans gestion locative |
| Sage 100 | Comptabilité complète, analytique, multi-activités | Sur devis | Agence mixte structurée |
| IMMO France | Spécialisé immo, mandant, séquestre Alur | Sur devis | Agence gestion locative |
| Cegid | ERP, multi-entités, direction financière | Sur devis | Réseau d’agences, franchise |
| Indy | Simple, synchro bancaire, petite agence | 12 € HT/mois | Petite agence transaction, CA < 200k€ |
Analyse détaillée par logiciel
Pennylane convient aux agences immobilières qui se concentrent sur la transaction (achat/vente) sans gestion locative. Ses fonctionnalités de comptabilité générale — synchronisation bancaire, gestion de la TVA à 20%, facturation électronique PDP agréée, collaboration avec l’expert-comptable — couvrent les besoins d’une agence de transaction de taille moyenne. Son tableau de bord de trésorerie permet de piloter les flux de commissions, dont la saisonnalité est souvent marquée dans ce secteur.
Sage 100 convient aux agences mixtes (transaction + gestion locative) qui ont besoin d’une comptabilité analytique séparant les deux activités, et qui gèrent plusieurs collaborateurs avec des commissionnements différents. Son module de gestion commerciale permet de suivre les mandats de vente et leur chiffre d’affaires associé de la signature du mandat jusqu’à la comptabilisation de la commission.
IMMO France est la solution de référence pour les agences qui exercent la gestion locative. Conçu spécifiquement pour le secteur, il gère nativement la comptabilité mandant par propriétaire, les comptes séquestres réglementaires, les appels de loyer, les décomptes de charges et les reversements aux propriétaires. Son utilisation est quasi-indispensable dès lors qu’une agence gère plus d’une vingtaine de lots en locatif.
Cegid s’adresse aux réseaux d’agences immobilières, aux franchises et aux holdings qui détiennent plusieurs agences. Sa gestion multi-entités, ses tableaux de bord consolidés et sa capacité à gérer des volumes importants de transactions en font l’outil des directions financières de groupes immobiliers.
Indy est une option viable pour les très petites agences immobilières focalisées sur la transaction, avec un volume limité de commissions et une structure juridique simple (SARL unipersonnelle ou SAS légère). Sa simplicité d’utilisation et son prix raisonnable en font un point d’entrée pour les agences qui démarrent.
Comment choisir votre logiciel de comptabilité pour votre agence immobilière
Le choix dépend principalement de votre activité principale et de la présence ou non de gestion locative.
Agence transaction pure (achat/vente), sans gestion locative. Pennylane ou Indy selon le volume. Les flux sont relativement simples : commissions encaissées en TVA 20%, charges d’exploitation, rémunération des agents. Pennylane est préférable dès que le CA dépasse 150 000 € ou que vous avez plusieurs agents avec des commissionnements distincts à suivre analytiquement.
Agence de gestion locative ou agence mixte. IMMO France est indispensable pour la partie locative. La question est de savoir si vous gérez également la comptabilité générale de la société avec IMMO France ou si vous le coupler avec Pennylane ou Sage 100 pour la comptabilité d’exploitation.
Agence mixte structurée avec 5+ collaborateurs. Sage 100. La comptabilité analytique séparant transaction et locatif, la gestion des commissionnements et la collaboration avec un directeur financier ou un expert-comptable actif justifient l’investissement dans un outil plus complet.
Réseau d’agences ou franchise immobilière. Cegid. Seul un ERP comme Cegid offre la consolidation multi-entités et le reporting de groupe dont les directions financières de groupes immobiliers ont besoin.
Pour aller plus loin, consultez notre hub logiciels pour agence immobilière, la catégorie comptabilité et notre guide sur les logiciels de gestion immobilière.